La duración de los contratos de alquiler de vivienda. Previsiones legales a tener en cuenta.

Si eres el propietario de una vivienda que vas a alquilar o vives en una vivienda arrendada, debes tener en cuenta estas cuestiones en cuanto a la duración del contrato de alquiler. Y es que, si estamos hablando de un arrendamiento para uso de vivienda habitual, no podemos quedarnos sin más con el plazo que se fija en el contrato, p. ej. un año, sino que tenemos que tener en cuenta las previsiones que la Ley de Arrendamientos Urbanos fija con carácter obligatorio.

Para ello es conveniente diferenciar, por el cambio normativo que se produjo, entre dos periodos temporales. El primer periodo es el comprendido entre el 6 de junio de 2013 y hasta el 5 de marzo de 2019, ambos inclusive; mientras que el segundo que analizaremos iría desde el 6 de marzo (inclusive) de 2019 a la actualidad.

a) Periodo comprendido entre el 6 de junio de 2013 y hasta el 5 de marzo de 2019, ambos inclusive.

Durante este periodo, la Ley de Arrendamientos Urbanos preveía que el inquilino pueda permanecer en la vivienda, si él quiere, hasta 3 años, y ello aunque en el contrato se haya pactado una duración menor.

No obstante, y aunque no es muy habitual, si el plazo pactado fuese superior al mínimo legal de 3 años (por ejemplo, que se pactase en el contrato una duración de 5 años), debemos acogernos a la duración pactada en el contrato, pues respeta estos 3 años mínimos de duración. Por otro lado, si el contrato recogiese una duración inferior a 3 años, siendo lo habitual en la práctica 1 año, debemos entender que este plazo se extendería hasta 3 años.

Lógicamente, y para cualquier supuesto de contrato de alquiler, si el inquilino no cumple con sus obligaciones, especialmente con el pago de la renta y cantidades asimiladas a la renta, sea cual fuere el tiempo que lleve viviendo, tendrá derecho el dueño de la vivienda a promover el correspondiente juicio por desahucio por falta de pago.

Periodo comprendido entre el 6 de marzo de 2019 (inclusive) hasta el día de hoy.

En la actualidad, la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya reformada, prevé que el inquilino pueda permanecer en la vivienda, si él quiere, hasta 5 años, si el propietario de la vivienda es persona física; o hasta 7 años, si quien alquila es una persona jurídica, por ejemplo, una sociedad limitada. Todo ello, al igual que en el anterior régimen legal, independientemente que en el contrato se haya pactado una duración menor.

No obstante, y siguiendo la misma tónica que la redacción anterior, poner de relieve que -aunque no es muy habitual-, si el plazo pactado fuese superior al mínimo legal de 5 ó 7 años (dependiendo de si quien arrienda es persona física o jurídica), debemos acogernos a la duración pactada en el contrato, pues respeta estos 5 ó 7 años mínimos de duración. Por otro lado, si el contrato recogiese una duración inferior a 5 ó 7 años, siendo lo habitual en la práctica 1 año, debemos entender que este plazo se extendería hasta esos 5 ó 7 años.

También, de igual manera que el régimen legal anterior, y para cualquier supuesto de contrato de alquiler, si el inquilino no cumple con sus obligaciones, especialmente con el pago de la renta y cantidades asimiladas a la renta, sea cual fuere el tiempo que lleve viviendo, tendrá derecho el dueño de la vivienda a promover el correspondiente juicio por desahucio por falta de pago.

La prórroga del contrato o tácita reconducción. Una cuestión de suma relevancia a tener en cuenta.

Una cuestión que se ve mucho en la práctica diaria y que a veces suele pasar desapercibida es la relativa a la prórroga del contrato de alquiler. Pues bien, tanto para un periodo como para otro, la Ley de Arrendamientos Urbanos prevé que, llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquier de sus prórrogas (3, 5 ó 7 años), si cualquier de las partes no notifica a la otra con la antelación que marca la Ley (que dependerá del periodo en el que nos encontremos), el contrato de alquiler se prorrogará, como mínimo, por 1 año más.

Este tipo de prórrogas legales plantean problemas, pues existen propietarios que creen que al vencer el plazo mínimo legal (3, 5 ó 7 años) ya se puede marchar el inquilino, sin ninguna consideración más. Y no es así, pues se debe notificar a los inquilinos con la antelación suficiente; si no, caemos en la prórroga legal mínima de 1 año. De igual manera, muchos inquilinos piensan que, pasado este plazo legal, deben marcharse. Y lo mismo, si no reciben una notificación, con el tiempo de preaviso marcado por la legislación, tendrían derecho a permanecer en la vivienda, como mínimo, ese año más que indico.

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El Equipo de josemiguelmolina.com